土地についての特例(固定資産税)

2020年6月22日

住宅用地に対する課税標準の特例

住宅用地に対しては、税負担を軽減するため、課税標準の特例措置が適用されます。

※このページでは数式や記号を使用しています。

住宅用地

住宅用地とは、住宅の敷地の用に供されている土地をいいます。
住宅とは、もっぱら人の居住の用に供する家屋(専用住宅、アパート、マンションなど)又は、その一部を人の居住の用に供する家屋をいいます。(これを併用住宅といいます。たとえば、1階が店舗で2階が居宅の家屋がこれに該当します。)
専用住宅などの場合は、その敷地のすべてが住宅用地となりますが、併用住宅の場合は、その家屋全体のうち、居住部分がどの程度あるのかをそれぞれの床面積で判断して住宅用地を認定します。
居住部分の家屋全体に占める割合によって(これを「居住割合」といいます。)、住宅用地の率が次のとおり定められています。

地上5階建以上の耐火建築である併用住宅

  • 居住割合が4分の1以上2分の1未満の場合、住宅用地の率は0.5
  • 居住割合が2分の1以上4分の3未満の場合、住宅用地の率は0.75
  • 居住割合が4分の3以上の場合、住宅用地の率は1

上記以外の併用住宅

  • 居住割合が4分の1以上2分の1未満の場合、住宅用地の率は0.5
  • 居住割合が2分の1以上の場合、住宅用地の率は1

住宅用地に対する課税標準の特例は、賦課期日において新たに住宅の建設が予定されている土地又は住宅が建設されつつある土地については適用されません。

住宅用地は次のとおり区分されます。

小規模住宅用地

住宅用地のうち、200平方メートル以下の部分をいいます。

一般住宅用地

小規模住宅用地以外の住宅用地(住宅用地のうち,200平方メートルを超える部分)をいいます。
たとえば、300平方メートルの住宅用地であれば、200平方メートルが小規模住宅用地で、残りの100平方メートルが一般住宅用地となります。

住宅用地の特例率

住宅用地については、次により計算した額が課税標準となります。

  • 小規模住宅用地:価格×6分の1
  • 一般住宅用地:価格×3分の1

なお、住宅用地に対する課税標準の特例は、家屋の床面積の10倍相当まで適用されます。
また、併用住宅で居住部分が4分の1以上であるものについては、敷地に「住宅用地の率」を乗じて求めた面積まで課税標準の特例が適用されますが、その敷地面積が床面積の10倍を超えるときは、特例は10倍の面積に「住宅用地の率」を乗じて求めた面積までの適用となります。

住宅用地の申告

住宅用地の認定をおこなうため、次のような場合は、住宅用地の申告をしていただくことになっています。

  • 住宅を新築・増築した場合
  • 家屋の用途を変更した場合
  • 住宅を取り壊した場合
  • 家屋の床面積に異動があった場合(併用住宅の増改築など)
  • 住宅敷地の一部を有料駐車場などに変更した場合

税負担の調整措置

課税の公平性の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準(評価額に対する前年度の課税標準額の割合)の均衡化を図るための調整措置が講じられており、宅地の場合、負担水準が高い土地は税負担を引き下げたり、据え置いたりする一方、負担水準が低い土地は税負担を引き上げていく仕組みが引き続き導入されています。
このため負担水準の低い土地については、評価額が前年度と同額又は下がっている場合でも、固定資産税が上がる場合があります。
令和2年度の土地の税負担については、次のとおりです。

住宅用地の場合

令和2年度課税標準額=令和2年度価格×住宅用地特例率=令和2年度住宅用地特例額
ただし、令和元年度の課税標準額が、上記により算出した額を下回るときは、次のとおり負担の調整をおこないます。

調整概要表
令和2年度住宅用地特例額に対する
令和元年度課税標準額の割合
令和2年度課税標準額
80%以上100%未満 令和元年度課税標準額を据置き
80%未満 令和元年度課税標準額+令和2年度価格×住宅用地特例率×5%:【A】

【A】が、令和2年度住宅用地特例額の80%を上回る場合には80%となり、20%を下回る場合には20%となります。

住宅用地以外の宅地等の場合

令和2年度課税標準額=令和2年度価格×70%
ただし、令和元年度の課税標準額が、上記により算出した額を下回るときは、次のとおり負担の調整をおこないます。

調整概要
令和2年度価格に対する
令和元年度課税標準額の割合
令和2年度課税標準額
60%以上70%未満 令和元年度課税標準額を据置き
60%未満 令和元年度課税標準額+令和2年度価格×5%:【B】

【B】が、令和2年度価格の60%を上回る場合には60%となり、20%を下回る場合には20%となります。
農地については、異なる負担調整措置となります。

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